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20 十一月

长租公寓背后的是与非，房东与房客将何去何从

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据了解，最近又发生了几家长租公寓爆仓的事件，导致房东为收不到租金收不回房头疼，房客为交了房租却被要求强制搬离而烦恼，从而引发了一系列的租赁合同纠纷案件的产生。那么，什么是长租公寓呢？为什么长租公寓爆仓会导致如此多的纠纷产生呢？这些纠纷该如何解决呢？笔者现就上述问题进行简要分析。


长租公寓的运营模式大致分为以下两种：


第一种，中间方与某个小区或某小区当中一栋楼的所有房东签订租赁合同。约定房东允许中间方转租。中间方将房屋进行统一装修后转租给房客。房客一次性交一年的租金给中间方，中间方再按月支付给房东。而在此中间，还会存在中间方与P2P平台或其他金融机构合作的模式加入，即房客在平台上一次性借款一年的房租交给中间方，房客再按月向平台还款。


而之所以会产生爆仓问题的发生，也就是这种模式导致的。此种模式下，中间方一次性就获得了房客一年的租金，给房东的租金却是按月支付。如果中间方收到钱跑路了，或者说中间方拿了钱又去做其他金融理财了，一旦发生风险，就会导致中间方资金链的断裂，从而导致房东无法准时收到房租。


如果长租公寓的模式是上述这种情况的，房东和房客之间的纠纷采用法律途径来解决的话，可以根据下述不同情况解决：


《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。


第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。


第二种，中间方与某个小区或某小区当中一栋楼的所有房东签订资产管理合同。约定房东将房屋委托给中间方进行管理，中间方代为收取租金、装修房屋、管理房客等。房东向中间方支付管理费，然后中间方将房屋统一进行装修后出租给房客，房客一次性交一年的租金给中间方，中间方再按月支付租金给房东。


此种模式下，也是跟第一种模式一样操作，因此相应的风险也一样，即当中间方跑路或者资金链断裂的时候，就会导致房东与房客之间的纠纷产生。但该等情况下，解决纠纷的法律依据又不一样。如果中间方在与房客签订合同时，向房客出示了房东的授权委托书，则房东与中间方之间是代理关系，房东与房客之间则建立的是租赁合同关系。相关法律依据如下：


《中华人民共和国合同法》第四百零二条  委托人的介入权  

受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。


以上就是笔者梳理的相关内容，如果您在出租、承租方面遇到类似问题，建议尽快找专业律师咨询解答，最大化维护自身的权益，我们广东长燊律师事务所提供专业律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。

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