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18 十月

小产权房未办理抵押登记，抵押权行使问题

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今天探讨一下小产权房未办理抵押登记，抵押权行使问题，我们引用一个裁判案例来说明。被告童某与朱某系朋友关系。头年8月，童某向朱某借款人民币60万元。同月22日，朱某将借款转入童某的银行账户。次年9月3日，朱某与童某签订一份《抵押合同》，约定童某将位于贵溪市XX镇XX村委会XX村小组的四层半钢筋结构房屋（XX村建字《村镇房屋建设许可证》）抵押给朱某，但未办理抵押登记。

 

因童某自第二年8月22日起未支付朱某借款利息，故朱某诉至法院，请求对该房屋享有抵押权优先受偿权。法院认为：朱某要求优先受偿《抵押合同》中约定的房屋，因法律规定建筑物抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，本案中朱某与童XX签订了《抵押合同》，但未办理抵押登记，抵押权未设立，故对该诉请不予支持。

本案例涉及不动产未办理抵押权登记的效力问题。根据物权法定原则，物权的设立由法律规定，《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此不动产物权的变动必须进行登记，如果未经登记则不发生不动产物权变动的效力，亦不能设立相关的物权。本案中，因为未对房屋登记抵押，因此原告的抵押权不成立，原告不能直接对涉案房屋行使抵押权。

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