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10 三月

疫情期间，租房用于自住的租客可不可以要求房东减免房租？

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全国人大法工委已经明确：新冠疫情属于不可抗力。那自住房屋的租客是否可以以不可抗力为由要求房东减免疫情期间的房租呢？



《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定的，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。


第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。


从法律规定来看，因不可抗力导致不能履行合同的，方可部分或全部免除责任。这里有两个条件：


第一是不能履行合同；


第二个是不可抗力和不能履行合同之间存在因果关系。


具体到自住房屋的租赁合同关系中而言，房东的主要合同义务是将房屋交付给租户使用并保证房屋符合用途。租客的主要合同义务是缴纳租金。房东已将房屋交付租户使用，房屋并未存在安全隐患、结构毁损等不符合用途的情形，房东的义务已经完成。那因新冠疫情的发生，租客是否就不能支付租金呢？新冠疫情的发生和租客不能支付租金是否存在必然的因果关系？我认为是存在疑问的，也就是说新冠疫情这一不可抗力事件并不必然导致租客不能履行合同，如果以不可抗力为由主张减免租金存在风险。


那租客是不是就不能要求减免租金呢？不一定。


1）如果疫情发生期间，租客在租赁房屋内正常居住，只是因为疫情等影响不能出门，即使租客本身因疫情存在经济损失，也很难据此要求房东减免房租。


2）如果疫情发生期间，租户无法使用租赁房屋的比如租赁小区封闭，租客无法进入租赁房屋居住，或者因封路，租户无法前往租赁房租居住等，租户可以以情势变更为由要求房东减免租金。


情势变更原则是指合同依法有效成立后，合同全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平。


对于承租人而言，希望调整租金是因为继续依照原合同履行存在明显的不公，而导致这一情况的出现并非正常的商业风险，是在签订合同时双方都无法预见的重大疫情，故选择情势变更原则为由要求调整租金相较不可抗力更为适当。


总之，是否可以要求减免租金、可以减免多少，到底以不可抗力还是情势变更亦或是公平原则要求减免租金等，可能不同情况有不同的处理方式，甚至不同法院也有不同的处理方式，不能一概而论，建议具体咨询律师处理。

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