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11 三月

疫情期间，长租公寓运营方是否有权要求房东减免房租？

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最近，长租公寓运营方蛋壳要求房东免租一个月的新闻引起了广泛的热议和讨论。蛋壳是否有权要求房东减免房租呢？

首先，蛋壳公寓无权单方面要求房东减免房租。根据《民法典》第七百零三条的规定，租赁合同为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房东按照约定将租赁房屋交付蛋壳公寓后，其依照约定支付的租金即为对租赁房屋的使用对价。鉴于此，蛋壳单方面要求房东减免房租的行为涉嫌违反《民法典》的规定，亦超出了双方合同的约定。

其次，蛋壳公寓必须在双方自愿且协商一致的基础上才能减免房租，否则构成对房东的违约，依法应当承担违约责任。出租方和承租方可以在租赁合同中约定租金减免的情形或条件，符合约定情形或条件时，适用合同条款减免租金。当租赁合同对租金减免无约定时，双方可以协商一致变更合同，即通过协商方式变更租金条款。

虽然全国人大法工委将疫情定性为不可抗力，但并不是所有合同的履行都受到了这个不可抗力事件的影响，也不是所有直接或间接受到不可抗力影响的合同都可以援引这个不可抗力。只有不可抗力导致合同无法履行的，才有适用不可抗力的空间。

疫情发生后，蛋壳继续收小租户的租金，蛋壳与房东之间的合同并未受影响，更未到不能履行的程度。如果蛋壳非要主张不可抗力，只有小租户向蛋壳主张不可抗力且主张成功后，蛋壳才有向房东主张不可抗力、要求减免租金的空间。

因此，建议各位房东，不要轻易向这类长租公寓运营方的不合理要求屈服。必要时候可以拿起法律武器维护自身合法权益。

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